净利同比跌2412.74%！一年亏完5年挣的钱 中洲控股上市30年首亏 存货计提减值幅度惊人被问询

营yíng收shōu增zēng长zhǎng，但dàn净jìng利lì润rùn大幅fú下xià降？近jìn日rì，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ（000042.SZ）收shōu到dào深shēn交jiāo所suǒ问wèn询函，被bèi要yào求对duì营yíng收shōu增zēng长zhǎng但dàn净jìng利lì大幅fú下xià降、减jiǎn值zhí具jù体tǐ情qíng况kuàng、有yǒu息债zhài务wù及jí逾期qī情qíng况kuàng以yǐ及jí收shōu入确què认条件jiàn等děng问wèn题进jìn行xíng书面说明。

据jù了le解jiě，2023年nián中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ实shí现xiàn营yíng业yè收shōu入76.21亿yì元yuán，同tóng比bǐ增zēng长zhǎng7.59%，实shí现xiàn归属shǔ于yú上shàng市shì公gōng司股gǔ东dōng的de净jìng利lì润rùn-18.45亿yì元yuán，同tóng比bǐ减jiǎn少shǎo2412.74%，实shí现xiàn归属shǔ于yú上shàng市shì公gōng司股gǔ东dōng的de扣除非经jīng常cháng性xìng损益的de净jìng利lì润rùn-18.64亿yì元yuán，同tóng比bǐ减jiǎn少shǎo6564.38%。

需要yào注意的de是shì，这zhè是shì中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ自1994年nián上shàng市shì以yǐ来lái的de首shǒu次年nián报bào亏损，且亏损金jīn额é与近jìn5年nián来lái（2018年nián-2022年nián）的de归母净jìng利lì润rùn之zhī和相xiāng当。数据jù显xiǎn示shì，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ2018年nián至zhì2022年nián的de归母净jìng利lì润rùn分fēn别为wèi4.47亿yì元yuán、7.87亿yì元yuán、2.81亿yì元yuán、2.06亿yì元yuán、0.80亿yì元yuán，5年nián合hé计约yuē18.01亿yì元yuán。

存cún货huò跌diē价jià损失同tóng比bǐ增zēng长zhǎng1384.41%

中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ，全quán称chēng深shēn圳zhèn市shì中zhōng洲zhōu投资zī控kòng股gǔ股gǔ份有yǒu限xiàn公gōng司，成chéng立lì于yú1984年nián，1994年nián在zài深shēn交jiāo所suǒ主板bǎn上shàng市shì，其qí控kòng股gǔ股gǔ东dōng中zhōng洲zhōu集团tuán是shì跨区qū域、跨行xíng业yè、多元yuán化发fā展的de综合hé性xìng集团tuán企qǐ业yè。

据jù《华夏xià时shí报bào》记者zhě观察，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ2023年nián录得上shàng市shì30年nián来lái的de首shǒu次亏损，归母净jìng利lì润rùn为wèi-18.45亿yì元yuán，同tóng比bǐ大降2412.74%。不bù过guò，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ的de营yíng收shōu却与净jìng利lì润rùn走势相xiāng反，营yíng收shōu76.21亿yì元yuán，同tóng比bǐ增zēng长zhǎng7.59%。其qí中zhōng，2023年nián第四季度，实shí现xiàn营yíng业yè收shōu入32.73亿yì元yuán，占全quán年nián营yíng收shōu的de42.95%。

对duì于yú2023年nián业yè绩的de大幅fú亏损，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ在zài年nián报bào中zhōng解jiě释“受shòu部分fēn房fáng地dì产chǎn项xiàng目mù计提tí资zī产chǎn减jiǎn值zhí准zhǔn备bèi影yǐng响”。5月yuè27日rì，有yǒu业yè内nèi人士shì向xiàng记者zhě指zhǐ出chū，房fáng地dì产chǎn项xiàng目mù计提tí资zī产chǎn减jiǎn值zhí意味着资zī产chǎn贬值zhí了le，通俗说就jiù是shì降价jià了le。

年nián报bào显xiǎn示shì，2023年nián末mò，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ存cún货huò账zhàng面余yú额é为wèi249.28亿yì元yuán，存cún货huò跌diē价jià准zhǔn备bèi期qī末mò余yú额é为wèi32.28 亿yì元yuán，当期qī计提tí存cún货huò跌diē价jià准zhǔn备bèi22.18亿yì元yuán，存cún货huò跌diē价jià损失较jiào2022年nián增zēng长zhǎng1384.41%。

另lìng还hái有yǒu财务wù人士shì向xiàng《华夏xià时shí报bào》记者zhě分fēn析，从房fáng企qǐ财务wù的de角度来lái看，如rú果房fáng价jià下xià跌diē，已经jīng完wán工gōng和尚未wèi完wán工gōng的de存cún货huò，需要yào计提tí跌diē价jià准zhǔn备bèi，从而形成chéng跌diē价jià损失。不bù过guò，存cún货huò跌diē价jià准zhǔn备bèi会受shòu到dào关guān键参数的de影yǐng响，不bù限xiàn于yú同tóng一地dì段duàn，同tóng一时shí间内nèi周边房fáng产chǎn的de销xiāo售情qíng况kuàng、本běn公gōng司内nèi存cún货huò的de地dì理lǐ位wèi置zhì及jí同tóng类型房fáng产chǎn的de销xiāo售情qíng况kuàng。

对duì于yú中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ存cún货huò跌diē价jià损失同tóng比bǐ增zēng长zhǎng近jìn14倍bèi的de情qíng况kuàng，深shēn交jiāo所suǒ显xiǎn然rán有yǒu所suǒ存cún疑yí，在zài问wèn询函中zhōng要yào求其qí详细说明报bào告gào期qī计提tí存cún货huò跌diē价jià准zhǔn备bèi涉shè及jí的de具jù体tǐ项xiàng目mù情qíng况kuàng，包括但dàn不bù限xiàn于yú项xiàng目mù所suǒ处城市shì、项xiàng目mù业yè态tài、开发fā建jiàn设shè状态tài、存cún货huò账zhàng面余yú额é、报bào告gào期qī计提tí存cún货huò跌diē价jià准zhǔn备bèi金jīn额é、存cún货huò跌diē价jià准zhǔn备bèi期qī末mò余yú额é等děng。

不bù仅如rú此cǐ，深shēn交jiāo所suǒ还hái要yào求中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ的de年nián审机构gòu就jiù计提tí存cún货huò跌diē价jià准zhǔn备bèi的de主要yào计算过guò程、重要yào假设shè及jí关guān键参数的de选取依据jù等děng进jìn行xíng重点diǎn核hé查chá，并bìng就jiù报bào告gào期qī存cún货huò跌diē价jià准zhǔn备bèi计提tí的de合hé理lǐ合hé规guī性xìng等děng情qíng形发fā表biǎo明确què意见。

同tóng时shí，深shēn交jiāo所suǒ还hái提tí出chū“是shì否fǒu存cún在zài以yǐ前qián年nián度少shǎo计提tí存cún货huò跌diē价jià准zhǔn备bèi调节2021年nián、2022年nián度净jìng利lì润rùn的de情qíng形”“在zài第四季度确què认收shōu入的de原因及jí合hé理lǐ性xìng，收shōu入确què认条件jiàn、确què认时shí点diǎn是shì否fǒu符合hé企qǐ业yè会计准zhǔn则的de相xiāng关guān规guī定dìng”等děng问wèn题。

公gōng开信xìn息显xiǎn示shì，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ主营yíng业yè务wù涵盖地dì产chǎn开发fā、酒jiǔ店diàn经jīng营yíng、物业yè服务wù、商业yè管guǎn理lǐ等děng领域，主要yào产chǎn品包括房fáng地dì产chǎn、服务wù、酒jiǔ店diàn、施工gōng。其qí项xiàng目mù主要yào分fēn布bù于yú粤港gǎng澳大湾区qū、成chéng渝yú经jīng济圈、上shàng海hǎi大都dōu市shì圈。

需要yào注意的de是shì，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ2023年nián对duì24个gè项xiàng目mù进jìn行xíng存cún货huò跌diē价jià准zhǔn备bèi，其qí中zhōng12个gè项xiàng目mù位wèi于yú惠州。据jù记者zhě了le解jiě，过guò去qù几jǐ年nián，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ在zài惠州拿了le不bù少shǎo高gāo价jià地dì。

被bèi质疑yí“是shì否fǒu具jù备bèi足够债zhài务wù偿cháng付fù能néng力lì？”

除了le对duì存cún货huò跌diē价jià损失同tóng比bǐ大增zēng有yǒu所suǒ质疑yí外wài，深shēn交jiāo所suǒ还hái对duì中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ的de债zhài务wù偿cháng付fù能néng力lì提tí出chū疑yí问wèn。

截jié至zhì2023年nián末mò，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ货huò币资zī金jīn期qī末mò余yú额é为wèi8.35亿yì元yuán，其qí中zhōng使用yòng受shòu限xiàn的de货huò币资zī金jīn为wèi0.52亿yì元yuán，不bù包括预收shōu款kuǎn项xiàng和合hé同tóng负fù债zhài的de流liú动负fù债zhài余yú额é为wèi115.39亿yì元yuán，可kě使用yòng的de流liú动资zī金jīn较jiào为wèi紧张。2023年nián末mò，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ的de资zī产chǎn负fù债zhài率lǜ为wèi81.98%。

而深shēn交jiāo所suǒ要yào求中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ说明截jié至zhì目mù前qián公gōng司有yǒu息债zhài务wù及jí逾期qī情qíng况kuàng、一年nián内nèi到dào期qī债zhài务wù、实shí际可kě动用yòng资zī金jīn情qíng况kuàng等děng，并bìng结jié合hé非受shòu限xiàn货huò币资zī金jīn期qī末mò余yú额é较jiào低、短期qī债zhài务wù规guī模较jiào大、资zī产chǎn负fù债zhài率lǜ较jiào高gāo等děng情qíng况kuàng。

同tóng时shí，深shēn交jiāo所suǒ还hái要yào求中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ回huí答“公gōng司短期qī及jí长zhǎng期qī偿cháng债zhài能néng力lì，是shì否fǒu具jù备bèi足够债zhài务wù偿cháng付fù能néng力lì，是shì否fǒu存cún在zài流liú动性xìng风险，持续经jīng营yíng能néng力lì是shì否fǒu存cún在zài重大不bù确què定dìng性xìng”的de问wèn题。

值zhí得一提tí的de是shì，今年nián4月yuè12日rì，有yǒu投资zī者zhě通过guò深shēn交jiāo所suǒ互hù动易平台tái咨询中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ“三季报bào中zhōng高gāo达dá99亿yì元yuán的de借款kuǎn出chū现xiàn债zhài务wù违约yuē的de可kě能néng性xìng有yǒu多大？”

而中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ于yú4月yuè16日rì给出chū的de答复fù是shì“以yǐ公gōng司年nián度报bào告gào中zhōng披露的de内nèi容róng为wèi准zhǔn”。

年nián报bào信xìn息显xiǎn示shì，截jié至zhì2023年nián底，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ的de融róng资zī余yú额é为wèi124.52亿yì元yuán，其qí中zhōng银行xíng贷dài款kuǎn期qī末mò融róng资zī余yú额é为wèi86.92亿yì元yuán，其qí他tā为wèi37.60亿yì元yuán。其qí中zhōng银行xíng贷dài款kuǎn部分fēn的de利lì率lǜ为wèi4.50%至zhì7.60%，其qí他tā部分fēn的de利lì率lǜ为wèi9.50%。从期qī限xiàn结jié构gòu来lái看，上shàng述124.52亿yì元yuán的de融róng资zī余yú额é中zhōng，有yǒu27.69亿yì元yuán需要yào在zài1年nián之zhī内nèi还hái款kuǎn，15.61亿yì元yuán要yào在zài1-2年nián内nèi还hái款kuǎn。

同tóng时shí，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ还hái在zài2023年nián年nián报bào中zhōng指zhǐ出chū，2024年nián可kě能néng面对duì融róng资zī危险。具jù体tǐ来lái看，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ提tí到dào，尽jǐn管guǎn房fáng地dì产chǎn行xíng业yè融róng资zī“白名míng单dān”已逐步落luò地dì，但dàn房fáng地dì产chǎn行xíng业yè融róng资zī环境仍réng然rán严峻，资zī源yuán仍réng向xiàng头部企qǐ业yè倾斜，公gōng司能néng否fǒu抓住zhù市shì场机会成chéng功再融róng资zī，仍réng存cún在zài不bù确què定dìng性xìng，公gōng司将继续拓宽融róng资zī渠道、优化融róng资zī结jié构gòu，抓住zhù市shì场及jí政策窗口期qī，确què保bǎo公gōng司现xiàn金jīn流liú安全quán。

旗qí下xià黄金jīn台tái项xiàng目mù易主？

此cǐ外wài，近jìn段duàn时shí间记者zhě观察到dào原属shǔ于yú中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ旗qí下xià位wèi于yú深shēn圳zhèn市shì龙华区qū的de楼盘—中zhōng洲zhōu迎yíng玺（项xiàng目mù名míng：迎yíng玺花园yuán）有yǒu大部分fēn未wèi售出chū房fáng源yuán显xiǎn示shì“分fēn局锁suǒ定dìng”。据jù了le解jiě，“分fēn局锁suǒ定dìng”是shì指zhǐ房fáng屋处于yú限xiàn制状态tài或huò开发fā商存cún在zài违规guī行xíng为wèi，导致售房fáng系统tǒng被bèi锁suǒ定dìng。

另lìng外wài，根据jù深shēn圳zhèn市shì房fáng地dì产chǎn信xìn息平台tái的de信xìn息，迎yíng玺花园yuán的de卖方是shì深shēn圳zhèn市shì黄金jīn台tái项xiàng目mù开发fā有yǒu限xiàn公gōng司（下xià称chēng“黄金jīn台tái项xiàng目mù”）。而天眼查chá显xiǎn示shì，黄金jīn台tái项xiàng目mù的de股gǔ东dōng在zài今年nián5月yuè15日rì由深shēn圳zhèn市shì中zhōng洲zhōu地dì产chǎn有yǒu限xiàn公gōng司（100%持股gǔ）变更gèng为wèi广guǎng西xī信xìn中zhōng投资zī合hé伙huǒ企qǐ业yè（有yǒu限xiàn合hé伙huǒ）和鑫盛利lì保bǎo股gǔ权投资zī有yǒu限xiàn公gōng司，均为wèi信xìn达dá资zī本běn旗qí下xià的de企qǐ业yè。

有yǒu市shì场消息称chēng，中zhōng洲zhōu迎yíng玺房fáng源yuán被bèi“分fēn局锁suǒ定dìng”是shì因为wèi信xìn达dá作zuò资zī产chǎn保bǎo全quán变更gèng股gǔ权，但dàn没有yǒu提tí前qián申请按àn报bào备bèi流liú程批准zhǔn，导致违规guī操作zuò，房fáng源yuán被bèi锁suǒ定dìng，需要yào重新备bèi案àn，约yuē3-5天解jiě锁suǒ。

值zhí得一提tí的de是shì，2023年nián6月yuè26日rì，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ公gōng告gào披露，公gōng司及jí全quán资zī子公gōng司中zhōng洲zhōu地dì产chǎn与信xìn达dá资zī本běn、中zhōng国信xìn达dá深shēn圳zhèn分fēn公gōng司合hé作zuò设shè立lì“广guǎng西xī信xìn中zhōng投资zī合hé伙huǒ企qǐ业yè（有yǒu限xiàn合hé伙huǒ）”（下xià称chēng广guǎng西xī信xìn中zhōng），总规guī模60.41亿yì元yuán。

在zài投资zī者zhě互hù动平台tái上shàng，中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ在zài2023年nián7月yuè3日rì回huí应投资zī者zhě称chēng，成chéng立lì该合hé伙huǒ企qǐ业yè是shì为wèi了le优化公gōng司债zhài务wù结jié构gòu，推动公gōng司项xiàng目mù开发fā建jiàn设shè。

而据jù相xiāng关guān媒体tǐ报bào道，在zài上shàng述60.41亿yì元yuán里，其qí中zhōng，中zhōng国信xìn达dá出chū资zī42亿yì元yuán担任rèn优先xiān级jíLP，随后私募基金jīn将这zhè笔钱以yǐ借款kuǎn方式输shū送给中zhōng洲zhōu；中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ是shì以yǐ股gǔ债zhài权形式出chū资zī18.4亿yì元yuán，作zuò为wèi合hé伙huǒ企qǐ业yè劣后级jíLP，包括中zhōng洲zhōu地dì产chǎn剩余yú10%股gǔ权和深shēn圳zhèn市shì黄金jīn台tái项xiàng目mù有yǒu限xiàn公gōng司100%股gǔ权。

另lìng据jù相xiāng关guān媒体tǐ报bào道，若ruò以yǐ片区qū新房fáng7万wàn元yuán/平方米mǐ定dìng价jià估gū算，黄金jīn台tái项xiàng目mù住zhù宅部分fēn货huò值zhí将近jìn225亿yì元yuán，其qí中zhōng一期qī7万wàn平米mǐ对duì应货huò值zhí49亿yì元yuán；加上shàng剩余yú近jìn13万wàn平米mǐ商业yè部分fēn，黄金jīn台tái项xiàng目mù总体tǐ货huò值zhí外wài界曾céng预估gū突破300亿yì元yuán。

对duì于yú上shàng述市shì场消息的de真实shí性xìng以yǐ及jí黄金jīn台tái项xiàng目mù是shì否fǒu仍réng为wèi中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ旗qí下xià项xiàng目mù等děng问wèn题，《华夏xià时shí报bào》记者zhě于yú5月yuè27日rì向xiàng中zhōng洲zhōu控kòng股gǔ发fā送采访fǎng提tí纲，截jié至zhì发fā稿尚未wèi收shōu到dào回huí复fù。

（文章来lái源yuán：华夏xià时shí报bào）