来lái源：慧保bǎo天下xià

　　没méi有绝对的de坏资zī产chǎn，但dàn却有明míng显的de好hǎo价格。而ér当dāng好hǎo资zī产chǎn拥有了好hǎo价格的de时shí候，那就jiù是shì入rù局jú时shí机jī。

　　在zài房fáng地dì产chǎn下xià行周期qī，大dà家不bù再将其qí奉为wèi投tóu资zī标的de的de首选，而ér投tóu资zī了房fáng地dì产chǎn近jìn20年nián的de保bǎo险xiǎn业yè也yě一yī样yàng，近jìn几年nián保bǎo险xiǎn公gōng司sī们纷纷减持地dì产chǎn股gǔ。但dàn险xiǎn企qǐ也yě并非完wán全quán抛pāo弃房fáng地dì产chǎn行业yè，而ér是shì换huàn了一yī种方fāng式，选择从当dāng“股gǔ东dōng、债zhài主zhǔ”到dào当dāng“房fáng东dōng”。尤yóu其qí是shì今年nián以yǐ来lái，多duō家保bǎo险xiǎn公gōng司sī纷纷布bù局jú不bù动dòng产chǎn市shì场chǎng，包括商业yè办公gōng、产chǎn业yè园区、物wù流地dì产chǎn等děng细分fēn领域，以yǐ及jí有些xiē公gōng司sī还hái在zài积极jí配pèi置zhì相xiāng关guān的deREITs产chǎn品pǐn……

　　其qí实shí，险xiǎn企qǐ投tóu资zī房fáng地dì产chǎn方fāng式的de改变biàn，只是shì险xiǎn资zī投tóu资zī逻luó辑jí转zhuǎn变biàn下xià的de一yī个gè缩影和hé代表biǎo案例，在zài当dāng前qián低利lì率lǜ环huán境下xià的de资zī产chǎn荒以yǐ及jí新xīn会huì计jì准zhǔn则zé实shí施的de影响下xià，保bǎo险xiǎn公gōng司sī的de投tóu资zī目mù标与yǔ过往要yào求大dà不bù相xiāng同，投tóu资zī策cè略lüè也yě纷纷发生转zhuǎn变biàn。

　　01

　　今年nián以yǐ来lái已yǐ十笔险xiǎn资zī投tóu资zī直接投tóu向xiàng不bù动dòng产chǎn，商业yè办公gōng楼lóu、物wù流园区等děng尤yóu受青睐

　　险xiǎn企qǐ投tóu资zī不bù动dòng产chǎn并非新xīn现xiàn象xiàng，但dàn今年nián以yǐ来lái尤yóu其qí明míng显。

　　“慧保bǎo天下xià”统tǒng计jì公gōng开信息xī发现xiàn，2023年nián险xiǎn资zī就jiù开始投tóu资zī不bù动dòng产chǎn，总计jì14笔投tóu资zī，其qí中zhōng商业yè办公gōng楼lóu宇、产chǎn业yè园区、及jí物wù流仓cāng储等děng经jīng营性不bù动dòng产chǎn尤yóu其qí受到dào偏爱。而ér来lái到dào2024年nián后hòu，这一yī趋势越发加强，仅今年nián上半年nián就jiù已yǐ有10个gè项xiàng目mù。

　　其qí中zhōng，最zuì典型xíng的de案例就jiù是shì一yī开年nián，2024年nián1月1日rì，新xīn华保bǎo险xiǎn就jiù宣布bù要yào与yǔ中zhōng金jīn资zī本běn共gòng同设shè立100亿yì元yuán基金jīn（新xīn华保bǎo险xiǎn作为wèi有限xiàn合hé伙人rén出资zī99.99亿yì元yuán），要yào直接或间接地dì主zhǔ要yào投tóu向xiàng持有型xíng不bù动dòng产chǎn项xiàng目mù资zī产chǎn的de被投tóu资zī企qǐ业yè。

　　具体来lái看kàn：

　　02

　　保bǎo值zhí增zēng值zhí成chéng不bù动dòng产chǎn投tóu资zī新xīn逻luó辑jí，资zī产chǎn要yào匹pǐ配pèi负fù债zhài久期qī，险xiǎn企qǐ加码抄底优yōu质zhì项xiàng目mù

　　据jù克尔瑞研究jiū中zhōng心xīn报告，目mù前qián险xiǎn资zī直接投tóu资zī房fáng地dì产chǎn主zhǔ要yào有四种模式，包括举牌pái上市shì公gōng司sī进jìn行股gǔ权投tóu资zī、参cān与yǔ投tóu资zī公gōng募REITs、通tōng过公gōng开市shì场chǎng独立或联合hé拿ná地dì、收shōu购持有型xíng不bù动dòng产chǎn项xiàng目mù获huò取租zū金jīn回报，此外，还hái有险xiǎn资zī通tōng过投tóu资zī债zhài权计jì划huà、股gǔ权计jì划huà等děng金jīn融产chǎn品pǐn间接性投tóu资zī房fáng地dì产chǎn。

　　而ér当dāng前qián在zài房fáng地dì产chǎn市shì场chǎng调整以yǐ及jí二èr级市shì场chǎng波bō动dòng的de影响下xià，险xiǎn资zī投tóu资zī房fáng地dì产chǎn的de逻luó辑jí和hé方fāng式也yě需要yào发生改变biàn，所以yǐ，投tóu资zī标的de变biàn成chéng写字楼lóu、商业yè广场chǎng等děng不bù动dòng产chǎn项xiàng目mù，不bù仅可kě以yǐ优yōu化huà资zī产chǎn配pèi置zhì结构gòu，在zài一yī定程度对冲投tóu资zī风fēng险xiǎn，同时shí其qí实shí也yě是shì险xiǎn企qǐ在zài追zhuī求资zī产chǎn匹pǐ配pèi负fù债zhài久期qī，以yǐ获huò得相xiāng对稳wěn定的de租zū金jīn、分fēn红等děng收shōu入rù，从而ér长zhǎng期qī可kě实shí现xiàn资zī产chǎn的de保bǎo值zhí增zēng值zhí。

　　具体来lái看kàn，目mù前qián的de投tóu资zī逻luó辑jí可kě分fēn为wèi两个gè方fāng面miàn，据jù业yè内专业yè人rén士shì分fēn析称，一yī方fāng面miàn是shì增zēng值zhí逻luó辑jí，核hé心xīn资zī产chǎn的de出租zū率lǜ以yǐ及jí租zū金jīn通tōng常cháng较高gāo且较为wèi稳wěn定，因yīn此保bǎo险xiǎn公gōng司sī在zài获huò得租zū金jīn回报的de同时shí，还hái能néng获huò得不bù动dòng产chǎn的de增zēng值zhí收shōu益；另lìng一yī方fāng面miàn是shì特殊交易yì机jī会huì逻luó辑jí，类似写字楼lóu等děng较为wèi优yōu质zhì的de资zī产chǎn，其qí原yuán持有方fāng由yóu于yú经jīng营、负fù债zhài率lǜ等děng各种原yuán因yīn需要yào转zhuǎn让资zī产chǎn，形成chéng特殊交易yì机jī会huì，保bǎo险xiǎn公gōng司sī则zé可kě以yǐ以yǐ合hé适的de价格入rù手优yōu质zhì资zī产chǎn，能néng得到dào较为wèi理lǐ想的de投tóu资zī安ān全quán边biān界。

　　当dāng前qián房fáng地dì产chǎn市shì场chǎng处chù于yú深shēn度调整期qī，行业yè加快出清，资zī产chǎn处chù置zhì增zēng多duō，一yī些xiē流动dòng性承压yā的de房fáng企qǐ为wèi加快资zī产chǎn变biàn现xiàn、回笼资zī金jīn，不bù少shǎo优yōu质zhì资zī产chǎn打折出售，险xiǎn资zī低位抄底优yōu势明míng显，尤yóu其qí对于yú一yī二èr线城chéng市shì核hé心xīn地dì段的de商业yè不bù动dòng产chǎn来lái说，未wèi来lái或许xǔ有较强升shēng值zhí空间。从上述梳shū理lǐ也yě可kě以yǐ看kàn到dào，绝大dà部分fēn成chéng交项xiàng目mù都是shì北京、上海等děng一yī线城chéng市shì核hé心xīn地dì区的de资zī产chǎn。

　　此外，REITs也yě是shì险xiǎn资zī参cān与yǔ不bù动dòng产chǎn投tóu资zī的de一yī个gè重zhòng要yào方fāng向xiàng，如rú上文提tí到dào的de国guó寿shòu投tóu资zī、国guó寿shòu资zī本běn共gòng出资zī6.86亿yì元yuán认rèn购华夏华润商业yèREIT，成chéng为wèi该gāiREIT的de第dì一yī大dà外部投tóu资zī人rén。而ér险xiǎn资zī获huò准zhǔn开展ABS及jíREITs业yè务wù，也yě会huì进jìn一yī步推tuī动dòng险xiǎn资zī参cān与yǔ不bù动dòng产chǎn投tóu资zī。

　　保bǎo险xiǎn资zī金jīn投tóu资zī在zài追zhuī求安ān全quán性的de同时shí还hái要yào兼顾收shōu益性与yǔ流动dòng性，因yīn此或许xǔ可kě以yǐ推tuī断duàn，未wèi来lái险xiǎn资zī对于yú房fáng地dì产chǎn的de投tóu资zī仍将以yǐ不bù动dòng产chǎn为wèi主zhǔ。

　　03

　　市shì场chǎng环huán境、新xīn会huì计jì准zhǔn则zé等děng促使险xiǎn资zī投tóu资zī逻luó辑jí转zhuǎn变biàn，业yè绩稳wěn定、高gāo分fēn红成chéng重zhòng要yào方fāng向xiàng

　　其qí实shí，不bù仅仅是shì不bù动dòng产chǎn，而ér是shì整个gè险xiǎn资zī投tóu资zī的de逻luó辑jí在zài发生转zhuǎn变biàn。

　　当dāng前qián的de投tóu资zī环huán境，无疑是shì挑战zhàn重zhòng重zhòng，仿佛是shì硬币的de两面miàn都是shì坏情况，一yī面miàn是shì资zī本běn市shì场chǎng的de震荡dàng下xià行，另lìng一yī面miàn是shì利lì率lǜ的de不bù断duàn下xià行，好hǎo的de可kě能néng性约yuē等děng于yú是shì将硬币立起来lái的de概率lǜ。对于yú保bǎo险xiǎn公gōng司sī来lái说，尤yóu其qí是shì国guó债zhài利lì率lǜ的de不bù断duàn下xià滑影响巨jù大dà，从目mù前qián的de利lì率lǜ市shì场chǎng来lái看kàn，长zhǎng期qī国guó债zhài利lì率lǜ甚至已yǐ经jīng低于yú许xǔ多duō公gōng司sī的de负fù债zhài成chéng本běn。

　　加之新xīn会huì计jì准zhǔn则zé实shí施，使得保bǎo险xiǎn公gōng司sī的de净jìng资zī产chǎn、净jìng利lì润的de波bō动dòng加大dà且无法掩饰，非常cháng粗略lüè的de总结，权益配pèi置zhì不bù当dāng会huì导致利lì润波bō动dòng较大dà，债zhài券配pèi置zhì不bù当dāng则zé会huì导致净jìng资zī产chǎn波bō动dòng较大dà。这要yào求险xiǎn企qǐ必须xū重zhòng视shì资zī产chǎn负fù债zhài匹pǐ配pèi管理lǐ，当dāng然也yě给险xiǎn资zī投tóu资zī提tí出了更gèng难的de要yào求。

　　可kě以yǐ看kàn到dào，在zài投tóu资zī市shì场chǎng环huán境、会huì计jì准zhǔn则zé变biàn更gèng的de压yā力下xià，许xǔ多duō保bǎo险xiǎn公gōng司sī的de投tóu资zī策cè略lüè和hé方fāng向xiàng相xiāng应地dì发生了变biàn化huà，最zuì为wèi明míng显的de，就jiù是shì一yī些xiē保bǎo险xiǎn公gōng司sī将高gāo分fēn红、高gāo股gǔ息xī的de权益配pèi置zhì作为wèi投tóu资zī策cè略lüè中zhōng的de重zhòng要yào一yī部分fēn。

　　尤yóu其qí是shì一yī些xiē非上市shì险xiǎn企qǐ提tí前qián规划huà，为wèi未wèi来lái新xīn准zhǔn则zé的de全quán面miàn落实shí做好hǎo准zhǔn备bèi。例如rú，近jìn期qī频频举牌pái上市shì公gōng司sī的de长zhǎng城chéng人rén寿shòu就jiù是shì一yī个gè典型xíng案例，其qí方fāng向xiàng就jiù在zài业yè绩稳wěn定、分fēn红确定、能néng跨越周期qī的de上市shì公gōng司sī，可kě以yǐ看kàn到dào，长zhǎng城chéng人rén寿shòu在zài港gǎng口、高gāo速公gōng路、能néng源、水务wù和hé环huán保bǎo等děng板块进jìn行了重zhòng点diǎn布bù局jú，这些xiē行业yè类固收shōu资zī产chǎn特征zhēng明míng显。

　　深shēn入rù来lái看kàn，险xiǎn企qǐ追zhuī求高gāo分fēn红高gāo股gǔ息xī的de背后hòu，其qí实shí需要yào的de是shì稳wěn定现xiàn金jīn流，而ér这对应的de就jiù是shì其qí负fù债zhài，保bǎo险xiǎn产chǎn品pǐn到dào期qī后hòu的de兑付是shì直接原yuán因yīn。而ér所谓资zī产chǎn负fù债zhài匹pǐ配pèi管理lǐ，其qí实shí不bù仅是shì个gè整体性的de大dà问wèn题，也yě是shì需要yào进jìn行每měi一yī年nián投tóu资zī安ān排的de小问wèn题。换huàn句话说，既要yào战zhàn略lüè得当dāng，还hái要yào战zhàn术shù妥当dāng，既要yào考虑长zhǎng周期qī问wèn题，也yě要yào考虑短duǎn期qī现xiàn实shí，从而ér以yǐ合hé理lǐ的de资zī产chǎn结构gòu匹pǐ配pèi负fù债zhài，形成chéng良性运转zhuǎn。