来lái源yuán：中国guó基jī金jīn报 

　　中国guó基jī金jīn报记者 天心

　　6月30日rì晚wǎn，九州zhōu通tōng发fā布bù公gōng告称chēng，拟nǐ启qǐ动dòng医yī药yào物wù流liú仓cāng储chǔ资zī产chǎnPre-REITs项xiàng目mù，为wèi公gōng司sī公gōng募mùREITs后续xù扩募mù提tí前qián孵fū化huà和hé培péi育yù优质的de医yī药yào物wù流liú仓cāng储chǔ资zī产chǎn，推tuī动dòng公gōng司sī不bù动dòng产chǎn证券quàn化huà战略的de快速转型xíng。

　　其中，首shǒu期Pre-REITs项xiàng目mù拟nǐ入池chí资zī产chǎn账面净jìng值zhí约为wèi4.4亿yì元yuán，经初步评píng估gū，预yù计jì募mù集资zī金jīn规模mó不bù超chāo过guò20亿yì元yuán。

　　九州zhōu通tōng拟nǐ启qǐ动dòng医yī药yào物wù流liú仓cāng储chǔ资zī产chǎnPre-REITs项xiàng目mù

　　6月30日rì晚wǎn，九州zhōu通tōng召开第六届监事会huì第五次cì会huì议，经审shěn议并bìng表决，通tōng过guò了le《关于公gōng司sī开展zhǎn医yī药yào物wù流liú仓cāng储chǔ资zī产chǎnPre-REITs项xiàng目mù的de议案àn》。

　　公gōng告显示shì，为wèi积极jí响xiǎng应国guó家政策cè号hào召，有yǒu效盘活存量资zī产chǎn，公gōng司sī于2023年nián3月启qǐ动dòng医yī药yào物wù流liú仓cāng储chǔ基jī础chǔ设shè施shīREITs的de申报发fā行xíng工gōng作zuò。截至zhì目mù前qián，公gōng司sī公gōng募mùREITs项xiàng目mù正经国guó家发fā改委审shěn核之中，如经批准zhǔn，有yǒu望成chéng为wèi国guó内医yī药yào物wù流liú仓cāng储chǔ设shè施shī首shǒu单dān公gōng募mùREITs以yǐ及jí湖北省首shǒu单dān民mín营企qǐ业yè公gōng募mùREITs，具有yǒu较强的de示shì范fàn效应和hé积极jí正面影yǐng响xiǎng。

　　为wèi协同公gōng司sī即将搭建的de公gōng募mùREITs平píng台tái具有yǒu稳定的de扩募mù项xiàng目mù来lái源yuán，提tí前qián布bù局jú公gōng募mùREITs扩募mù工gōng作zuò，提tí升shēng扩募mù发fā行xíng效率，公gōng司sī拟nǐ启qǐ动dòng医yī药yào物wù流liú仓cāng储chǔ资zī产chǎnPre-REITs不bù动dòng产chǎn私sī募mù投tóu资zī基jī金jīn项xiàng目mù（简称chēng“Pre-REITs项xiàng目mù”），高gāo和hé资zī本证监会huì首shǒu批不bù动dòng产chǎn私sī募mù基jī金jīn管理lǐ人rén将作zuò为wèi基jī金jīn管理lǐ公gōng司sī。    

　　公gōng告称chēng，本次cìPre-REITs项xiàng目mù将比照基jī础chǔ设shè施shī公gōng募mùREITs的de要求对公gōng司sī医yī药yào物wù流liú仓cāng储chǔ资zī产chǎn及jí配套设shè施shī等děng底dǐ层资zī产chǎn进行xíng筛shāi选，并bìng提tí前qián介入标biāo的de资zī产chǎn的de运yùn营和hé培péi育yù过guò程，以yǐ期形成chéng无缝对接jiē的de滚动dòng复投tóu医yī药yào物wù流liú仓cāng储chǔ设shè施shī的de良性xìng循环，构建“公gōng募mùREITs+Pre-REITs”多层级不bù动dòng产chǎn权quán益资zī本运yùn作zuò平píng台tái。随着公gōng募mùREITs和héPre-REITs基jī金jīn的de设shè立lì，公gōng司sī将具备“双shuāng上市shì”资zī本运yùn作zuò平píng台tái，更gèng高gāo效地dì引入稀缺权quán益资zī金jīn，实shí现xiàn资zī产chǎn价值zhí最zuì大化huà。

　　此cǐ外，公gōng告显示shì，本次cì选取作zuò为wèi首shǒu期Pre-REITs入池chí资zī产chǎn拟nǐ定为wèi公gōng司sī下属企qǐ业yè持chí有yǒu的de位于上海、杭州zhōu、重庆的de三sān处医yī药yào物wù流liú仓cāng储chǔ资zī产chǎn及jí配套设shè施shī，合hé计jì总建筑面积约为wèi24万平píng方fāng米，账面净jìng值zhí约为wèi4.4亿yì元yuán。经初步评píng估gū，预yù计jì募mù集资zī金jīn规模mó不bù超chāo过guò20亿yì元yuán（最zuì终以yǐ发fā行xíng结果为wèi准zhǔn）。如本次cìPre-REITs发fā行xíng工gōng作zuò能在zài2024年nián内完成chéng，预yù计jì增zēng加公gōng司sī2024年nián度净jìng利lì润不bù超chāo过guò11亿yì元yuán（最zuì终会huì计jì处理lǐ及jí影yǐng响xiǎng金jīn额以yǐ会huì计jì师事务所审shěn计jì后的de结果为wèi准zhǔn）。          

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　　Pre-REITs或huò有yǒu助于推tuī动dòng

　　公gōng募mùREITs健jiàn康kāng发fā展zhǎn

　　自公gōng募mùREITs试shì点diǎn以yǐ来lái，发fā展zhǎn迅速，并bìng催生shēng出chū庞大的dePre-REITs市shì场chǎng。业yè内人rén士认为wèi，Pre-REITs的de发fā行xíng有yǒu助于形成chéng优质项xiàng目mù资zī源yuán储chǔ备，推tuī动dòng公gōng募mùREITs健jiàn康kāng发fā展zhǎn。

　　所谓Pre-REITs，是指对于具有yǒu发fā行xíng公gōng募mùREITs潜力lì的de标biāo的de资zī产chǎn而言，投tóu资zī者提tí前qián介入标biāo的de资zī产chǎn的de建设shè、运yùn营和hé培péi育yù等děng过guò程，并bìng在zài时机成chéng熟shú时通tōng过guò公gōng募mùREITs、类REITs等děng方fāng式shì实shí现xiàn退出chū的de投tóu资zī模mó式shì。

　　实shí际上，Pre-REITs通tōng过guò公gōng募mùREITs退出chū已yǐ有yǒu先例。

　　比如，此cǐ前qián张江jiāng高gāo科kē和hé光控kòng安石shí成chéng立lì私sī募mù基jī金jīn收shōu购张江jiāng光大产chǎn业yè园yuán，并bìng通tōng过guò华安张江jiāng光大产chǎn业yè园yuánREIT上市shì实shí现xiàn资zī金jīn成chéng功退出chū，或huò是国guó内首shǒu个gèPre-REITs通tōng过guò公gōng募mùREITs退出chū的de案àn例。

　　这也yě意味着，虽然华安张江jiāng光大园yuán公gōng募mùREITs在zài2021年nián才cái开始正式shì发fā售，但dàn实shí际上在zài2016年nián便以yǐ私sī募mùREITs的de方fāng式shì开始准zhǔn备。

　　在zài业yè内人rén士看来lái，作zuò为wèi公gōng募mùREITs底dǐ层资zī产chǎn的de基jī础chǔ设shè施shī项xiàng目mù，通tōng常需要较长时间jiān的de培péi育yù和hé运yùn营才cái能获得稳定持chí续xù的de现xiàn金jīn流liú，达到稳定盈利lì的de状zhuàng态，Pre-REITs的de发fā行xíng有yǒu助于形成chéng公gōng募mùREITs的de优质项xiàng目mù资zī源yuán储chǔ备，推tuī动dòng公gōng募mùREITs健jiàn康kāng发fā展zhǎn。不bù过guò，公gōng募mùREITs发fā行xíng成chéng功率或huò也yě决定了lePre-REITs模mó式shì成chéng功与yǔ否fǒu。

　　值zhí得一yī提tí的de是，2023年nián2月20日rì，证监会huì宣布bù启qǐ动dòng不bù动dòng产chǎn私sī募mù投tóu资zī基jī金jīn试shì点diǎn工gōng作zuò。同日rì，基jī金jīn业yè协会huì发fā布bù《不bù动dòng产chǎn私sī募mù投tóu资zī基jī金jīn试shì点diǎn备案àn指引（试shì行xíng）》。

　　Pre-REITs市shì场chǎng此cǐ前qián主要的de产chǎn品形式shì是私sī募mù股gǔ权quán基jī金jīn，而《指引》允许符合hé要求的de私sī募mù股gǔ权quán基jī金jīn管理lǐ人rén在zài具备初步募mù资zī和hé展zhǎn业yè计jì划的de基jī础chǔ上，设shè立lì不bù动dòng产chǎn私sī募mù投tóu资zī基jī金jīn，并bìng明确投tóu资zī范fàn围为wèi特tè定居住用yòng房、商业yè经营用yòng房和hé基jī础chǔ设shè施shī项xiàng目mù等děng。