机构：中zhōng金jīn公gōng司sī

研究jiū员yuán：王惠菁/旷美琦/张宇yǔ

公gōng司sī近况

公gōng司sī近期qī参cān加jiā了我wǒ们men组zǔ织的de线上shàng电话会议，与投tóu资zī者深shēn度dù沟gōu通了经营近况。

评论lùn

6 月yuè和下xià半年nián新xīn推上shàng量liàng，公gōng司sī维wéi持全quán年nián销xiāo售shòu目mù标1470 亿yì元yuán。公gōng司sī公gōng告1-5月yuè总口kǒu径销xiāo售shòu金jīn额400 亿yì元yuán，同比bǐ下xià降42%、与克而瑞Top20 房企qǐ跌幅fú大体相当dāng，主zhǔ因前五月yuè新xīn推盘较jiào少且qiě去年nián同期qī热点项xiàng目mù加jiā持下xià基jī数较jiào高gāo。销xiāo售shòu质zhì量liàng方面，我wǒ们men估gū计jì公gōng司sī销xiāo售shòu动态毛利lì率lǜ约yuē15%。往前看kàn，公gōng司sī自zì5 月yuè起qǐ新xīn推盘持续上shàng量liàng（公gōng司sī计jì划今年nián上shàng下xià半年nián新xīn推货huò比bǐ例lì约yuē2:3），另lìng外公gōng司sī预yù计jì6 月yuè旧改项xiàng目mù里仁洞村将首开kāi入市，我wǒ们men估gū算该gāi项xiàng目mù总货huò值约yuē700 亿yì元yuán、毛利lì率lǜ达30%以上shàng，可kě持续为wèi公gōng司sī销xiāo售shòu表现xiàn提tí供质zhì与量liàng的de支撑chēng。我wǒ们men估gū计jì公gōng司sī不bù含旧改项xiàng目mù未售shòu货huò值约yuē4500 亿yì元yuán、95%位wèi于yú一线和重zhòng点二线城chéng市，此外旧改项xiàng目mù已基jī本běn锁定1100 亿yì元yuán货huò值，考虑lǜ到可kě售shòu资zī源充裕优yōu质zhì，我wǒ们men认为wèi公gōng司sī全quán年nián销xiāo售shòu目mù标1470 亿yì元yuán有望达成、对应yīng同比bǐ增长3.5%。

秉bǐng承“以销xiāo定投tóu”原则聚焦核hé心xīn城chéng市和优yōu势shì区qū域yù高gāo质zhì量liàng补地dì。公gōng司sī公gōng告1-5月yuè共获取5 幅fú土tǔ地dì，对应yīng总土tǔ地dì款kuǎn74 亿yì元yuán、权益土tǔ地dì款kuǎn51 亿yì元yuán，总口kǒu径拿ná地dì强度dù约yuē19%。新xīn购地dì块质zhì量liàng来lái看kàn，上shàng述5 幅fú土tǔ地dì位wèi于yú上shàng海、广guǎng州zhōu、合hé肥féi的de核hé心xīn板bǎn块，我wǒ们men测算项xiàng目mù层面平píng均jūn毛利lì率lǜ约yuē15%、平píng均jūn净利lì润率lǜ落于yú8-10%的de区qū间。此外公gōng司sī公gōng告5 月yuè收购TOD项xiàng目mù琶pá洲南二期qī20%的de股gǔ权，总对价约yuē22.5 亿yì元yuán，项xiàng目mù总建筑面积jī约yuē42 万wàn方（公gōng司sī琶pá洲南一期qī项xiàng目mù成交均jūn价约yuē12 万wàn元yuán/平píng），该gāi项xiàng目mù已于yú去年nián12 月yuè开kāi工。我wǒ们men认为wèi公gōng司sī下xià半年nián仍将秉bǐng承量liàng入为wèi出chū的de原则，以“6+1”增储chǔ模式为wèi抓手聚焦核hé心xīn八城chéng（北běi京、上shàng海、广guǎng州zhōu、深shēn圳、合hé肥féi、杭州zhōu、成都、西xī安）择机补充优yōu质zhì土tǔ储chǔ。另lìng外此前广guǎng州zhōu资zī产公gōng告在zài二级jí市场购买不bù超过公gōng司sī总股gǔ本běn2%的de股gǔ票piào，我wǒ们men预yù计jì公gōng司sī后续将与其在zài城chéng市更新xīn领域yù开kāi展深shēn度dù合hé作。

财cái务状zhuàng况稳健，融róng资zī优yōu势shì牢láo固。公gōng司sī2023 年nián末mò扣预yù负fù债zhài率lǜ和净负fù债zhài率lǜ较jiào2022 年nián末mò下xià降1.4/5.7ppt至67.4/57.0%，现xiàn金jīn短duǎn贷比bǐ大体持平píng于yú2 倍，期qī末mò存量liàng平píng均jūn融róng资zī成本běn仅jǐn3.63%。公gōng司sī今年nián发行xíng一笔bǐ3 年nián期qī7 亿yì元yuán海外债zhài、票piào面利lì率lǜ4%，年nián内新xīn增开kāi发贷成本běn大多维wéi持在zài2.5%以下xià，我wǒ们men预yù计jì这有望带动1H24 末mò平píng均jūn融róng资zī成本běn边际下xià行xíng。

盈利lì预yù测与估gū值

维wéi持2024-25 年nián盈利lì预yù测。公gōng司sī股gǔ价4 月yuè下xià旬起qǐ急jí涨zhǎng后自zì高gāo点累lèi计jì回huí撤约yuē16%，当dāng前交易于yú5.5/5.2、0.3/0.3 倍2024-25 年niánP/E、P/B。考虑lǜ到公gōng司sī土tǔ储chǔ聚焦核hé心xīn头部城chéng市、广guǎng州zhōu市属国企qǐ财cái务优yōu势shì突出chū，我wǒ们men看kàn好其在zài板bǎn块由博弈政策底向博弈基jī本běn面底过渡过程中zhōng的de估gū值回huí归机遇yù。维wéi持跑赢行xíng业yè评级jí和目mù标价7.10 港币（7.0/6.7 倍2024-25 年niánP/E和上shàng行xíng空间29%）。

风fēng险

行xíng业yè景气度dù复苏节奏zòu不bù及预yù期qī；结jié算利lì润率lǜ超预yù期qī下xià滑huá。