证券quàn时shí报bào记jì者zhě 张淑贤

6月yuè21日，首shǒu批基jī础设施shī公gōng募mùREITs（不bù动dòng产chǎn投tóu资zī信xìn托基jī金jīn）迎来lái上shàng市shì三sān周zhōu年nián。三sān年nián来lái，我国guó公gōng募mùREITs基jī础制zhì度dù加快kuài建jiàn立lì，资zī产chǎn类lèi型xíng稳wěn步bù拓展zhǎn，36单dān项xiàng目mù上shàng市shì，其qí中zhōng4单dān完wán成扩kuò募mù，市shì场chǎng规guī模mó站上shàng千亿元yuán关guān口，形成了le“首shǒu发fā+扩kuò募mù”双轮驱动dòng的de发fā展zhǎn新xīn格局。

三sān年nián来lái，公gōng募mùREITs为wèi盘活huó庞大dà的de存量liàng资zī产chǎn开辟出一yī条tiáo新xīn路lù，为wèi投tóu资zī者zhě提供gōng了le更多duō的de投tóu资zī机jī会huì和hé资zī产chǎn配pèi置工具jù；监jiān管guǎn部门从“REITs审shěn核”“信xìn息xī披露”以yǐ及“持chí续xù扩kuò募mù”等děng多duō个gè环节jié出发fā，持chí续xù完wán善shànREITs规guī则体tǐ系xì，推tuī动dòng监jiān管guǎn制zhì度dù逐zhú渐规guī范化huà、标biāo准化huà、精细化huà。

在zài利lì好hǎo政策接连出台背景下，我国guó公gōng募mùREITs市shì场chǎng正进jìn入rù新xīn一yī轮扩kuò容róng提质zhì阶jiē段duàn，未来lái规guī模mó有yǒu望持chí续xù增zēng长，并bìng激发fā其qí作为wèi大dà类lèi资zī产chǎn配pèi置的de潜qián力lì。

三sān年nián经jīng历完wán整zhěng周zhōu期qī

公gōng募mùREITs这一yī创新xīn品pǐn种zhǒng真正意yì义上shàng进jìn入rù国guó内nèi大dà众投tóu资zī者zhě的de视野，是shì在zài2021年nián6月yuè国guó内nèi首shǒu批公gōng募mùREITs于yú沪hù深shēn交jiāo易所上shàng市shì。

从2021年nián至今，我国guó公gōng募mùREITs二级jí市shì场chǎng表现xiàn体tǐ现xiàn了le定dìng价逻luó辑jí的de深shēn度dù重构gòu，在zài重新xīn定dìng价的de动dòng态tài过guò程中zhōng，市shì场chǎng更为wèi全quán面地关guān注资zī产chǎn经jīng营yíng、资zī产chǎn估gū值zhí与二级jí市shì场chǎng运yùn行xíng规guī律。

2021年nián与2022年nián，公gōng募mùREITs发fā轫之始，市shì场chǎng盲目mù追zhuī逐zhú。彼时shí，市shì场chǎng方兴未艾，“资zī产chǎn荒huāng”困境下，公gōng募mùREITs走出了le独dú立lì上shàng涨行xíng情qíng，成为wèi了le众多duō资zī金jīn眼中zhōng的de香饽bō饽bō，“盲目mù打新xīn”“钱多duō货少”的de市shì场chǎng生态tài快kuài速sù推tuī高gāo了le公gōng募mùREITs的de溢价。

2023年nián，公gōng募mùREITs深shēn度dù调diào整zhěng。这一yī年nián，公gōng募mùREITs股性与波动dòng性还hái未被清楚认知，部分fēn底层céng资zī产chǎn运yùn营yíng情qíng况出现xiàn一yī定dìng波动dòng，项xiàng目mù交jiāo投tóu活huó跃度dù下降jiàng，市shì场chǎng流动dòng性偏弱，叠加机jī构gòu的de调diào仓动dòng作，公gōng募mùREITs二级jí市shì场chǎng出现xiàn了le明míng显xiǎn的de折zhé价。

2024年nián上shàng半年nián，回归理lǐ性，价值zhí确认。在zài经jīng历了le公gōng募mùREITs超chāo跌后，市shì场chǎng发fā现xiàn公gōng募mùREITs产chǎn品pǐn整zhěng体tǐ收入rù和hé可kě供gōng分fēn配pèi金jīn额达成率均超chāo预yù期qī。今年nián以yǐ来lái，公gōng募mùREITs市shì场chǎng回暖，目mù前qián市shì场chǎng价位较jiào年nián初chū低点上shàng涨超chāo10%，市shì场chǎng更为wèi关guān注底层céng资zī产chǎn的de运yùn营yíng，投tóu资zī逐zhú步bù回归理lǐ性。

过guò去三sān年nián，我国guó公gōng募mùREITs市shì场chǎng初chū步bù经jīng历了le完wán整zhěng的de周zhōu期qī。“三sān年nián来lái，公gōng募mùREITs市shì场chǎng初chū步bù建jiàn立lì了le中zhōng国guó实shí体tǐ资zī产chǎn的de估gū值zhí体tǐ系xì，并bìng且丰富了le上shàng市shì的de品pǐn种zhǒng，同时shí从2023年nián市shì场chǎng下行xíng中zhōng打磨情qíng况看kàn，从监jiān管guǎn到dào企qǐ业yè端duān都建jiàn立lì了le二级jí市shì场chǎng管guǎn理lǐ的de有yǒu效机jī制zhì，这对维护市shì场chǎng稳wěn定dìng运yùn行xíng也yě是shì很hěn重要的de。”中zhōng金jīn公gōng司研yán究jiū部REITs研yán究jiū小组执行xíng负责人、分fēn析师孙元yuán祺qí接受证券quàn时shí报bào记jì者zhě采访fǎng时shí表示shì。

步bù入rù扩kuò容róng提质zhì新xīn阶jiē段duàn

6月yuè21日，在zài公gōng募mùREITs上shàng市shì三sān周zhōu年nián之际jì，又有yǒu两只公gōng募mùREITs获批。事实shí上shàng，今年nián以yǐ来lái，公gōng募mùREITs市shì场chǎng持chí续xù大dà幅扩kuò容róng。以yǐ沪hù市shì为wèi例，2024年nián以yǐ来lái已完wán成5单dān首shǒu发fā项xiàng目mù的de发fā行xíng上shàng市shì，资zī产chǎn类lèi型xíng涉及保bǎo障性租赁住房、消费、清洁能源以yǐ及高gāo速sù公gōng路lù。同时shí，京jīng能光guāng伏、国guó君东dōng久、华huá夏北保bǎo、华huá夏华huá润有yǒu巢等děng项xiàng目mù接连发fā布bù扩kuò募mù公gōng告。

孙元yuán祺qí向xiàng记jì者zhě表示shì：“到dào今年nián年nián底，预yù计公gōng募mùREITs发fā行xíng上shàng市shì项xiàng目mù的de数shù量liàng有yǒu望明míng显xiǎn增zēng长，整zhěng体tǐ节jié奏比过guò去几年nián变快kuài。”在zài他看kàn来lái，随suí着发fā行xíng和hé扩kuò募mù的de常态tài化huà机jī制zhì进jìn一yī步bù完wán善shàn，公gōng募mùREITs市shì场chǎng正进jìn入rù新xīn一yī轮扩kuò容róng周zhōu期qī。

根据公gōng开渠道统计，当前qián储备bèi项xiàng目mù数shù量liàng约有yǒu220个gè。孙元yuán祺qí分fēn析，假设这些项xiàng目mù相当大dà的de比例能够进jìn入rù到dào公gōng募mùREITs市shì场chǎng，届时shí至少会huì是shì三sān位数shù数shù量liàng的de公gōng募mùREITs市shì场chǎng。而纵向xiàng看kàn，今年nián厂房、保bǎo租房等děng项xiàng目mù都启动dòng了le扩kuò募mù，市shì场chǎng规guī模mó也yě会huì逐zhú渐扩kuò大dà。

普pǔ洛斯资zī产chǎn中zhōng国guó区qū联lián席总裁赵明míng琪也yě向xiàng记jì者zhě表示shì：“从中zhōng国guó公gōng募mùREITs市shì场chǎng发fā展zhǎn趋势来lái看kàn，过guò去三sān年nián发fā展zhǎn速sù度dù很hěn快kuài，相信xìn未来lái市shì场chǎng会huì变得dé更加良liáng性和hé健jiàn康kāng，迈向xiàng扩kuò容róng提质zhì新xīn阶jiē段duàn。”

在zài瑞思不bù动dòng产chǎn研yán究jiū院看kàn来lái，公gōng募mùREITs的de资zī产chǎn类lèi别bié、企qǐ业yè类lèi别bié和hé资zī金jīn类lèi别bié也yě会huì与时shí俱jù进jìn、持chí续xù扩kuò容róng，将更多duō民营yíng、外资zī企qǐ业yè引yǐn入rù市shì场chǎng。据悉xī，公gōng募mùREITs已开启探索港口、景区qū、IDC（互联lián网数shù据中zhōng心）等děng资zī产chǎn类lèi型xíng，并bìng密切关guān注政策动dòng向xiàng，及时shí布bù局新xīn类lèi型xíng资zī产chǎn。

大dà类lèi资zī产chǎn潜qián力lì有yǒu望激发fā

随suí着市shì场chǎng规guī模mó持chí续xù攀升，公gōng募mùREITs作为wèi大dà类lèi资zī产chǎn配pèi置的de潜qián力lì也yě有yǒu望被激发fā。

在zài孙元yuán祺qí看kàn来lái，公gōng募mùREITs市shì场chǎng规guī模mó越大dà，理lǐ论lùn上shàng能吸xī引yǐn的de资zī金jīn越多duō，市shì场chǎng交jiāo易活huó跃度dù也yě将获得dé支撑chēng，并bìng形成投tóu融良liáng性循环。

“公gōng募mùREITs是shì特别bié适合用来lái匹pǐ配pèi成熟shú基jī础设施shī资zī产chǎn的de金jīn融产chǎn品pǐn。”中zhōng金jīn基jī金jīn创新xīn投tóu资zī部执行xíng负责人刘立lì宇yǔ向xiàng记jì者zhě表示shì，“随suí着更多duō专zhuān业yè化huà和hé差chà异yì化huà的de投tóu资zī者zhě参与公gōng募mùREITs投tóu资zī以yǐ及投tóu资zī公gōng募mùREITs配pèi套政策规guī则的de完wán善shàn，公gōng募mùREITs可kě以yǐ逐zhú渐发fā挥huī‘价值zhí锚’的de作用，二级jí市shì场chǎng估gū值zhí有yǒu望更稳wěn定dìng地在zài合理lǐ区qū间运yùn行xíng。”

监jiān管guǎn部门多duō次cì表态tài，支持chí公gōng募mùREITs引yǐn导更多duō长期qī资zī金jīn入rù市shì，持chí续xù加大dà力lì度dù引yǐn入rù企qǐ业yè年nián金jīn、养老金jīn、社保bǎo基jī金jīn等děng长期qī限资zī产chǎn配pèi置型xíng机jī构gòu，构gòu建jiàn投tóu资zī新xīn生态tài。

财cái政部联lián合人力lì资zī源社会huì保bǎo障部去年nián就《全quán国guó社会huì保bǎo障基jī金jīn境内nèi投tóu资zī管guǎn理lǐ办法fǎ（征求意yì见稿）》公gōng开征求意yì见，拟将公gōng募mùREITs纳入rù社保bǎo基jī金jīn的de投tóu资zī范围wéi。这一yī举jǔ措有yǒu望发fā挥huī长期qī资zī金jīn的de定dìng价能力lì，引yǐn导估gū值zhí合理lǐ预yù期qī，丰富投tóu资zī者zhě结构gòu。

另lìng据了le解，目mù前qián已有yǒu外资zī参与了le公gōng募mùREITs投tóu资zī，不bù过guò资zī金jīn量liàng比例并bìng不bù高gāo，更多duō以yǐ尝试和hé学习的de心态tài参与。

“私募mù基jī金jīn参与公gōng募mùREITs市shì场chǎng的de活huó跃度dù目mù前qián有yǒu所提高gāo，特别bié是shì一yī些专zhuān业yè度dù较jiào高gāo的de私募mù基jī金jīn，甚至已有yǒu专zhuān门的de团tuán队duì开展zhǎn公gōng募mùREITs投tóu资zī。”刘立lì宇yǔ表示shì，“回顾gù公gōng募mùREITs上shàng市shì初chū期qī，一yī般bān是shì主zhǔ投tóu股票或者zhě固收的de团tuán队duì兼jiān顾gùREITs投tóu资zī，相比之下目mù前qián投tóu研yán资zī源已有yǒu显xiǎn著提高gāo。”

6月yuè21日，中zhōng证指zhǐ数shù公gōng司发fā布bù中zhōng证REITs（收盘）指zhǐ数shù和hé全quán收益指zhǐ数shù的de修订公gōng告，并bìng将于yú近期qī发fā布bù实shí时shí行xíng情qíng。REITs实shí时shí指zhǐ数shù的de推tuī出，将进jìn一yī步bù为wèi长期qī资zī金jīn投tóu资zī公gōng募mùREITs提供gōng有yǒu利lì条tiáo件。未来lái，随suí着社保bǎo基jī金jīn等děng长期qī资zī金jīn入rù市shì，公gōng募mùREITs作为wèi独dú立lì大dà类lèi资zī产chǎn的de潜qián力lì也yě有yǒu望被激发fā。