公募REITs上市3周年：整体规模站上千亿台阶，沪市占七成

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　　6月21日，我wǒ国guó首批9只基jī础chǔ设shè施shī公gōng募mùREITs上市shì满3周zhōu年nián。

　　三sān年nián间，基jī础chǔ设shè施shī公gōng募mùREITs市shì场chǎng整zhěng体tǐ规guī模mó站上了le千qiān亿元yuán台tái阶，其qí中zhōng沪市shì共有yǒu27单dānREITs完wán成chéng发fā行xíng，发fā行xíng规guī模mó近900亿元yuán，全市shì场chǎng占比约yuē七成chéng，形xíng成chéng了le“首发fā+扩kuò募mù”双shuāng轮驱qū动dòng的de发fā展zhǎn新xīn格gé局jú。

　　我wǒ国guó基jī础chǔ设shè施shī公gōng募mùREITs一yī路走来lái的de过往三sān年nián，是shì产chǎn品pǐn规guī模mó稳步bù上涨的de三sān年nián，是shì资zī产chǎn类lèi型xíng图谱pǔ不bù断duàn丰富fù的de三sān年nián，也yě是shì配pèi套规guī则持chí续xù完wán善shàn的de三sān年nián。在zài各参与yǔ方的de共同tóng努nǔ力lì下，REITs这一yī创新xīn产chǎn品pǐn正zhèng在zài逐zhú步bù打开kāi高gāo质zhì量liàng发fā展zhǎn的de阀门mén。

　　初步bù经jīng历完wán整zhěng周zhōu期qī

　　从cóng2021年nián至今jīn，中zhōng国guóREITs的de二级jí市shì场chǎng表biǎo现体tǐ现了le定价jià逻辑的de深度dù重构gòu，在zài重新xīn定价jià的de动dòng态过程中zhōng，市shì场chǎng更gèng为wèi全面的de关guān注zhù资zī产chǎn经jīng营yíng、资zī产chǎn估值zhí与yǔ二级jí市shì场chǎng运yùn行xíng规guī律lǜ。

　　从cóng2021、2022年niánREITs发fā轫之zhī始shǐ，市shì场chǎng盲目mù追zhuī逐zhú，到dào2023年niánREITs深度dù调整zhěng，再到dào2024年nián上半年nián——回归guī理lǐ性xìng，价jià值zhí确认rèn。今jīn年nián以yǐ来lái，REITs市shì场chǎng回暖，目mù前市shì场chǎng价jià位较年nián初低dī点上涨超10%，市shì场chǎng更gèng为wèi关guān注zhù底层céng资zī产chǎn的de运yùn营yíng，投tóu资zī逐zhú步bù回归guī理lǐ性xìng。

　　过去三sān年nián，REITs市shì场chǎng初步bù经jīng历了le完wán整zhěng的de周zhōu期qī。在zài此期qī间，市shì场chǎng积jī极jí探讨公gōng募mùREITs投tóu资zī属性xìng，股债zhài兼具jù的de特性xìng被更gèng深层céng次认rèn知，投tóu资zī行xíng为wèi也yě逐zhú步bù趋于yú理lǐ性xìng；公gōng募mùREITs高gāo比例分fēn红、底层céng资zī产chǎn经jīng营yíng表biǎo现相对稳定、与yǔ股债zhài相关guān性xìng低dī，产chǎn权quán类lèi项xiàng目mù平píng均jūn分fēn派率lǜ在zài5%左右yòu，经jīng营yíng权quán项xiàng目mù平píng均jūnIRR在zài7%左右yòu，REITs产chǎn品pǐn的de长期qī投tóu资zī价jià值zhí和hé资zī产chǎn配pèi置价jià值zhí进jìn一yī步bù得到dào广大dà投tóu资zī者zhě的de认rèn可；此外wài，投tóu资zī人rén群体tǐ也yě在zài不bù断duàn丰富fù，REITs投tóu资zī策cè略lüè不bù断duàn多duō元yuán化huà，基jī于yúREITs投tóu资zī策cè略lüè的de资zī管guǎn产chǎn品pǐn不bù断duàn创新xīn。

　　“公gōng募mùREITs需要yào培养投tóu资zī者zhě更gèng客kè观guān理lǐ性xìng地dì评估基jī础chǔ设shè施shīREITs的de投tóu资zī价jià值zhí，做长期qī价jià值zhí投tóu资zī者zhě”，华huá夏基jī金jīn表biǎo示shì。

　　资zī产chǎn图谱pǔ不bù断duàn拓宽

　　在zài积jī极jí推tuī进jìn规guī模mó扩kuò容的de同tóng时shí，公gōng募mùREITs不bù满足zú于yú现有yǒu资zī产chǎn类lèi别，向xiàng着zhe不bù同tóng类lèi别的de底层céng资zī产chǎn延伸触角，绘就jiù多duō元yuán的de公gōng募mùREITs图谱pǔ。而多duō发fā行xíng主体tǐ、多duō业yè态、跨kuà区qū域yù、跨kuà行xíng业yè类lèi别的deREITs持chí续xù上新xīn，也yě为wèi公gōng募mùREITs的de未来lái留下更gèng多duō的de想象空kōng间。

　　在zài我wǒ国guó住zhù房fáng保bǎo障zhàng体tǐ系建jiàn设shè加快推tuī进jìn的de大dà背景下，保bǎo障zhàng性xìng租zū赁lìn住zhù房fángREITs应运yùn而生shēng，这不bù仅仅是shì中zhōng国guó公gōng募mùREITs试shì点的de线性xìng延续xù，更gèng是shì助力lì保bǎo障zhàng性xìng租zū赁lìn住zhù房fáng行xíng业yè向xiàng新xīn发fā展zhǎn模mó式shì转型xíng的de重要yào抓手。而在zài投tóu资zī端，保bǎo障zhàng性xìng租zū赁lìn住zhù房fángREITs凭借其qí稳健、出色sè的de运yùn营yíng表biǎo现，成chéng为wèi公gōng募mùREITs市shì场chǎng中zhōng的de一yī道“风fēng景线”，彰zhāng显出了le较强qiáng的de抗周zhōu期qī属性xìng。

　　保bǎo障zhàng房fángREITs负责人rén表biǎo示shì，通过发fā行xíng公gōng募mùREITs的de回收资zī金jīn积jī极jí投tóu资zī用于yú其qí他tā保bǎo障zhàng性xìng住zhù房fáng项xiàng目mù的de建jiàn设shè，打通了le项xiàng目mù投tóu资zī“募mù投tóu管guǎn退”全流程，为wèi当dāng地dì租zū赁lìn住zhù房fáng行xíng业yè的de高gāo质zhì量liàng发fā展zhǎn贡献了le力lì量liàng。

　　光伏fú、风fēng电等děng清qīng洁能néng源yuán基jī础chǔ设shè施shīREITs的de发fā行xíng上市shì，有yǒu助于yú能néng源yuán环huán保bǎo产chǎn业yè的de绿色sè低dī碳tàn升shēng级jí迭dié代dài，积jī极jí服务wù“双shuāng碳tàn”战略lüè目mù标。新xīn能néng源yuánREITs，是shì持chí续xù促进jìn绿色sè金jīn融róng发fā展zhǎn和hé普及jí、将jiāng绿色sè金jīn融róng和hé可持chí续xù发fā展zhǎn理lǐ念融róng入rù基jī础chǔ设shè施shīREITs产chǎn品pǐn全周zhōu期qī的de实践样本běn。

　　首批消费fèi基jī础chǔ设shè施shī公gōng募mùREITs成chéng功落luò地dì，在zài扩kuò内nèi需、助力lì消费fèi的de同tóng时shí，有yǒu利于yú疏解房fáng地dì产chǎn企qǐ业yè资zī金jīn压力lì，推tuī动dòng企qǐ业yè转型xíng。而消费fèiREITs的de推tuī出因yīn打通了le资zī产chǎn退出渠道，也yě激jī发fā了le商shāng业yè基jī础chǔ设shè施shī的de投tóu资zī人rén对于yú可稳定产chǎn生shēng经jīng营yíng收益的de商shāng业yè类lèi资zī产chǎn有yǒu更gèng强qiáng的de投tóu资zī意愿。

　　在zài现有yǒu资zī产chǎn类lèi型xíng上，已开kāi启qǐ探索港口、景区qū、IDC（互hù联网数据中zhōng心xīn）等děng其qí他tā资zī产chǎn类lèi型xíng，并bìng密切关guān注zhù政策cè动dòng向xiàng，及jí时shí布局jú新xīn类lèi型xíng资zī产chǎn。我wǒ国guó是shì基jī建jiàn大dà国guó，公gōng募mùREITs承chéng载着zhe盘活存量liàng资zī产chǎn、服务wù实体tǐ经jīng济等děng宏大dà的de战略lüè意义，未来lái发fā展zhǎn空kōng间将jiāng更gèng为wèi广阔kuò。

　　制zhì度dù与yǔ政策cè日趋完wán善shàn

　　公gōng募mùREITs持chí续xù健康发fā展zhǎn，既离不bù开kāi发fā行xíng人rén持chí续xù提tí供数量liàng更gèng丰富fù、类lèi型xíng更gèng多duō元yuán的de产chǎn品pǐn选择，为wèiREITs市shì场chǎng带dài来lái源yuán头活水，更gèng离不bù开kāi作zuò为wèi“市shì场chǎng之zhī本běn”的de投tóu资zī人rén的de信任与yǔ参与yǔ，激jī发fā市shì场chǎng活力lì。而健全的de制zhì度dù体tǐ系、完wán善shàn的de配pèi套政策cè，是shì投tóu资zī者zhě有yǒu意愿、有yǒu条tiáo件认rèn知REITs并bìng参与yǔREITs的de基jī底。

　　伴随REITs试shì点工作zuò逐zhú渐jiàn深入rù，监管guǎn部bù门mén从cóng“REITs审核”、“信息披露lù”、“治理lǐ机jī制zhì”、“激jī励约yuē束”、“二级jí市shì场chǎng监测”、“投tóu资zī者zhě关guān系管guǎn理lǐ”以yǐ及jí“持chí续xù扩kuò募mù”等děng机jī制zhì多duō个gè环huán节jié出发fā，持chí续xù完wán善shànREITs规guī则体tǐ系，推tuī动dòng监管guǎn制zhì度dù逐zhú渐jiàn规guī范化huà、标准化huà、精细化huà。

　　监管guǎn部bù门mén重视项xiàng目mù质zhì量liàng把关guān，颁布并bìng持chí续xù更gèng新xīn项xiàng目mù申报指引和hé审核关guān注zhù事项xiàng，促进jìn基jī础chǔ设shè施shīREITs政策cè体tǐ系日趋完wán善shàn，市shì场chǎng逐zhú步bù迈mài入rù高gāo质zhì量liàng发fā展zhǎn；监管guǎn部bù门mén致力lì提tí振投tóu资zī信心xīn，积jī极jí配pèi合与yǔ推tuī动dòngREITs相关guān税务wù政策cè、资zī产chǎn扩kuò募mù规guī则、会计类lèi规guī则指引先后落luò地dì；监管guǎn部bù门mén坚持chí投tóu资zī者zhě教育与yǔ陪péi伴，接连组织开kāi展zhǎn分fēn行xíng业yè业yè绩说明会、投tóu资zī者zhě走进jìn原始shǐ权quán益人rén、投tóu资zī大dà家谈等děng品pǐn牌活动dòng，进jìn一yī步bù增进jìn了le投tóu资zī者zhě对基jī础chǔ设shè施shī底层céng资zī产chǎn的de了le解，为wèi投tóu资zī者zhě与yǔ项xiàng目mù方深入rù交jiāo流提tí供了le平píng台tái，加强qiáng与yǔ投tóu资zī者zhě沟通交jiāo流，维护投tóu资zī者zhě关guān系。

　　“首发fā+扩kuò募mù”双shuāng轮格gé局jú显现

　　扩kuò募mù是shìREITs最具jù特色sè的de发fā展zhǎn途径之zhī一yī，也yě是shìREITs生shēng命力lì的de重要yào源yuán泉quán，能néng够支撑REITs市shì场chǎng向xiàng深度dù、广度dù发fā展zhǎn。

　　业yè内nèi人rén士指出，REITs扩kuò募mù真正zhèng实践了le投tóu资zī的de良liáng性xìng循环huán，通过置入rù核心xīn优质zhì资zī产chǎn，有yǒu利于yú提tí高gāo基jī金jīn的de投tóu资zī分fēn散性xìng，促进jìn基jī金jīn长期qī稳健运yùn营yíng。同tóng时shí，将jiāng进jìn一yī步bù推tuī动dòng我wǒ国guó基jī础chǔ设shè施shī领域yù投tóu融róng资zī机jī制zhì创新xīn，深化huà金jīn融róng供给侧结构gòu性xìng改gǎi革，有yǒu助于yú增强qiáng资zī本běn市shì场chǎng服务wù实体tǐ经jīng济的de质zhì效xiào。

　　2024年nián以yǐ来lái，沪市shì已完wán成chéng5单dān首发fā项xiàng目mù的de发fā行xíng上市shì，资zī产chǎn类lèi型xíng涉及jí保bǎo障zhàng性xìng租zū赁lìn住zhù房fáng、消费fèi、清qīng洁能néng源yuán以yǐ及jí高gāo速sù公gōng路；同tóng时shí京jīng能néng光伏fú、国guó君东久jiǔ、华huá夏北保bǎo、华huá夏华huá润有yǒu巢等děng项xiàng目mù接连发fā布扩kuò募mù并bìng新xīn购入rù项xiàng目mù的de公gōng告，进jìn一yī步bù盘活底层céng资zī产chǎn。当dāng前，国guó内nèiREITs市shì场chǎng“首发fā+扩kuò募mù”双shuāng轮驱qū动dòng格gé局jú已然形xíng成chéng，存量liàng公gōng募mùREITs扩kuò募mù的de落luò地dì，将jiāng不bù断duàn增强qiáng公gōng募mùREITs成chéng长空kōng间和hé经jīng营yíng活力lì。以yǐ中zhōng金jīn普洛斯REIT为wèi例，在zài通过扩kuò募mù之zhī后，持chí有yǒu的de10个gè仓储物wù流园分fēn布于yú五大dà城市shì圈7大dà城市shì，高gāo效xiào服务wù生shēng物wù医药、先进jìn制zhì造、第三sān方物wù流、跨kuà境电商shāng等děng新xīn经jīng济行xíng业yè，有yǒu力lì地dì承chéng载和hé支持chí了le所suǒ在zài地dì区qū的de民mín生shēng和hé经jīng济发fā展zhǎn。

　　展zhǎn望未来lái，瑞思不bù动dòng产chǎn研究院表biǎo示shì，REITs的de覆盖面与yǔ普及jí率lǜ会大dà幅提tí升shēng。REITs所suǒ服务wù的de资zī产chǎn类lèi别、企qǐ业yè类lèi别和hé资zī金jīn类lèi别会与yǔ时shí俱进jìn、持chí续xù扩kuò容，将jiāng更gèng多duō民mín营yíng、外wài资zī企qǐ业yè引入rù市shì场chǎng，更gèng深度dù服务wù双shuāng碳tàn、双shuāng循环huán、“一yī带dài一yī路”等děng国guó家战略lüè与yǔ新xīn发fā展zhǎn格gé局jú；REITs平píng台tái将jiāng更gèng具jù市shì场chǎng活力lì和hé自驱qū力lì，持chí续xù推tuī动dòng资zī产chǎn运yùn营yíng管guǎn理lǐ机jī制zhì、资zī源yuán要yào素配pèi置效xiào率lǜ的de优化huà和hé提tí升shēng。